2018-07-25
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在采訪間等待了近40分鐘后，鴻坤地產集團總裁袁春帶著些許微汗急匆匆的趕來了，44歲的他一身休閑裝扮，臉上多了一絲匆忙和疲憊。這一天，室外最高溫度達37度，袁春一早趕往天津敲定與中交地產的合作事宜，隨后又快馬加鞭的趕到會議室接受這次專訪。
自去年12月接下鴻坤地產集團總裁的重擔以來，袁春的工作內容和節奏都放大了許多，平日里最喜愛打籃球的他笑稱，“雖然公司旁邊就是籃球場，但是平時也沒有時間打“。高強度的工作節奏下，在袁春上任后的近8個月里，鴻坤地產不斷釋放出諸多動態，與中交達成合作，物業申請新三板上市、新獲多個產業項目等，新聞曝光指數大幅飆升。
顯而易見的是，鴻坤地產發生了諸多變化。這也使外界對于帶著13年中海地產（00688.hk）就職、8年龍湖集團(00960.hk)管理背景而來的袁春，有了更多期待。
在兩家規模企業的歷練下，袁春見證了還在百億級銷售額的”小樹苗“正在成長為一棵千億銷售額的“大樹”，他說道，“我在加入中海、龍湖的時候，它們也都是百億級的銷售額”。作為參與者之一，他吸收了企業發展的成功之道，也得以借鑒企業發展的錯誤彎路，這讓他對鴻坤的發展有了更多底氣和信心。
“我不覺得鴻坤全國化布局難”、 ”地產業務暫時沒有上市計劃”、“今年融資利率10%，我覺得不高”、“今年發展速度不快，未來會更快一些”......
袁春對鴻坤未來的發展似乎胸有成竹，但與中海、龍湖有所不同的是：其一，房地產的黃金時代已逝，作為百億級銷售額的鴻坤，無論是拿地亦或是融資都有著不小的困難；其二，在龍湖、中海沖擊千億的過程中，無論是戰略布局，還是組織架構都早已在成熟期，而對于初始啟動全國化布局的鴻坤，袁春的擔子顯然不輕。
上任之際，董事長趙彬為鴻坤地產業務制定了千億的發展目標，作為銷售額徘徊在200億的房企，鴻坤未來的成長路徑是怎樣的？袁春會如何帶領鴻坤突圍?
鴻坤地產集團總裁袁春
談千億策略
“平穩前行，鴻坤沒有銷售爆發期”
2002年成立于北京的鴻坤地產，憑借成功打造西紅門商圈的經驗，使其在商業綜合體、社區商街、產業園區、高端住宅等領域擁有了較為深厚的積累。去年下半年開始，鴻坤內部進行了一系列業務整合，將旗下業務劃分為四個板塊：鴻坤資本、鴻坤產業、鴻坤文旅和鴻坤地產。其中，袁春擔任地產集團總裁職位，全面接管了地產和產業兩個板塊的業務，而這兩個板塊業務也是鴻坤地產收入的根基所在。
隨著總裁大禮包一致下達的，還有千億目標的重任。2017年，董事長趙彬為鴻坤謀劃了一個美好的藍圖：到2023年，4個板塊的銷售額都要達到千億規模。而在2017這一年，克而瑞數據顯示，鴻坤地產的整體銷售額僅261億元。
兩大重磅消息之間，夾雜的是外界對于鴻坤未來發展的想象空間：鴻坤要變得激進了？
相比外界的躁熱，袁春看待這個問題似乎更加冷靜，他說道，“千億”是一個考量，我來之前沒有和董事長討論業績是多少。大企業都會做三年、五年戰略，但每年也都會調整。對于鴻坤而言，還是要平穩前行。
在看似云淡風輕的回答背后，透露的是袁春對鴻坤的布局邏輯——穩健。事實上，作為中海和龍湖兩家穩健風格出身的袁春，穩健的理念早已滲入到他的經營哲學中。早在龍湖時期，他就多次在公開場合強調，“房企規模固然重要，但要關注其背后的負債率”。
但在如今規模競爭早已成為主流的今天，諸多走穩健路線的房企如綠城、中海也開始加大周轉速度，毫不掩飾對于規模的渴望。而尚處百億元銷售額的鴻坤，穩健路線能讓鴻坤走出業績低迷期么？
袁春的回答是，“穩健不等于不快，但是安全性好很多。”他介紹道，對于所有的企業而言，平穩增長都是比較好的狀態。縱觀整個行業，企業的業績大爆發無一例外都與市場環境有關。而當藍鯨房產追問，鴻坤未來是否存在業績爆發期時，袁春坦言道，“未來不會存在很大的爆發期，因為市場窗口期已過了”。
在袁春的闡述里，平穩被他放到了高度的戰略理念中。但對于目前的鴻坤而言，近年來，鴻坤延續著穩健風格，但業績也始終沒有大幅增長。中指院數據顯示，今年上半年，鴻坤的銷售額為112.6億元，排名96。想要靠平穩為鴻坤助跑，袁春的壓力并不小。
談謀篇布局
產業協同、全國化布局如何突破？
在制定了平穩布局的策略之下，鴻坤地產的業務布局是袁春面臨的另一考驗之一。
在袁春曾任職過的企業中，中海有著盈利能力最強的標簽，龍湖有著運營能力最強的標簽。當談到如果給鴻坤制定一個最具特色的核心能力時，袁春說道，他希望是產業整合能力。
“鴻坤的四大產業板塊積累了很多IP，這些板塊之間構成了內容上的生態，借助板塊間的協同，將為企業提供更多的增值服務。”他強調，鴻坤對自己的定位不是開發商，而是創新型城市運營商。
在袁春的認知下，評判鴻坤已經不能僅僅用規模論的視角看待，但對于鴻坤未來要成長為一家什么樣的企業，他表示，“還在梳理”。
“每個企業發展中都有一定的問題，業績僅僅是體現出來的一部分。對于管理者而言，最大的難度在于確定未來要做一個什么樣的企業，鴻坤目前也仍在梳理中。”袁春說道。
但對于千億目標下的鴻坤而言，如何調整地產集團業務、突破以往發展瓶頸成為袁春的當務之急。
在地產和產業的兩大業務中，地產業務是袁春最為擅長的領域。2010年加入龍湖前，袁春曾是中海地產青島副總經理。加盟龍湖后，袁春最早接手龍湖杭州區域，靠出色的營銷和團隊管理能力讓杭州龍湖在當年就實現了業績大幅提升。而相比之下，產業地產卻是袁春較為陌生的領域。
對其產業地產的發展邏輯，袁春認為，“產業地產是一個長周期的、長遠的生意，主要通過運營能力提升持有型物業收入，更多是運營的收入。另外，面對的客戶群體也不一樣，產業要處理的是企業、政府的關系，需要關注企業的盈利模式，增長性，同時也要考慮政府的需求。”
此外，全國化將是鴻坤地產業務版塊的重要方向。袁春曾表示，下一步要解決的就是全國化。早在2011年，鴻坤開始在“京津冀協同發展戰略”下重點發力“大七環戰略”，但盡管提出了全國化計劃，鴻坤前進的步伐卻并沒有達到設想中的速度。
對于鴻坤的全國化布局，袁春表示，”目前，鴻坤的全國化布局主要在華東華南區域，目前很多項目都在跟進。”但對于具體的戰略版圖，袁春依然還在思考中，“目前更多是在研究，希望下半年其他區域也能有所突破。”
以下為訪談紀要：
Q：自去年12月加入鴻坤以來，您加入鴻坤已半年有余，對比您此前任職的龍湖和中海，最不同的體驗是什么？
A：加入鴻坤以后，管理范圍和內容都豐富很多。之前管轄的是地產業務，現在負責地產和產業兩個板塊。
Q：無論是銷售額百億級、千億級或者五千億級企業，在發展過程中都會存在一定的瓶頸，您怎么看待不同級別企業間的發展瓶頸？
A:每個企業在發展中都存在一定問題，公司的業績僅僅是體現出來的一部分。對于任何企業而言，最大的困難在于想清楚未來要做一個什么樣的企業。
Q:對于2017年完成銷售額261億元的鴻坤而言，您認為今年最大的發展挑戰是什么？
A:最大的挑戰在于人。對于公司而言，戰略指向任務計劃，任務的完成導向組織架構，組織架構中最重要的是人才。而對于是否能留住人才，考驗的是公司能不能有好的平臺，好的機制。
Q:在您入職后，諸多原龍湖老部下紛紛選擇跟隨，目前鴻坤的團隊中有著多個龍湖經歷的人，會不會擔心給外界留下復制龍湖的印象？
A: 我來鴻坤之前，就已經有許多龍湖人加入鴻坤，我來了之后反而加入的不多。而且鴻坤有一個開放包容的文化，有很多自己培養的人才，同時在發展過程中也不斷吸引行業標桿的精英加入，所以我認為不存在復制龍湖的問題。
Q:鴻坤的地產和產業兩大業務在您接手之后，發生了哪些改變？
A:鴻坤的這兩大業務線之前就存在。在兩大業務線的基礎上，目前增加了更多專業的管理，制定了“精集團和強地區”的二級管理機制。由集團來統籌和安排，制定規則，賦能專業的問題，而各區域城市對結果和速度的事情負責。
Q:今年4月初，鴻坤物業正式申請新三板上市，鴻坤的地產主業有沒有上市計劃？
A:在未來的發展路徑上會有相關規劃，但不急于現在。
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